Cassazione, sentenza 10 ottobre 2022, n. 29363, sez. II civile

VENDITA - SINGOLE SPECIE DI VENDITA - DI COSE IMMOBILI - A corpo - Rettifica del prezzo ex art. 1538, comma 1, c.c. - Criteri.


In tema di vendita immobiliare "a corpo", l'art. 1538, comma 1, c.c. risponde alla necessità di ripristinare l'equilibrio delle prestazioni quale in concreto fissato dalle parti e, tuttavia, pregiudicato dalla sperequazione emersa dopo la stipula. Pertanto, la revisione del prezzo non deve seguire il criterio del valore di mercato (che si sovrapporrebbe all'equilibrio contrattuale raggiunto dai contraenti), né il criterio proporzionale "secco" (che cancellerebbe la volontà delle parti di vendere "a corpo", anziché "a misura"), dovendosi applicare, invece, un criterio proporzionale "corretto", che prescinda dall'esatta misurazione del bene, entro l'ambito per il quale è esclusa la revisione ex art. 1538 c.c.


VENDITA - SINGOLE SPECIE DI VENDITA - DI COSE IMMOBILI - A CORPO - Conclusione di compravendita “a corpo” - Indicazione della misura dell’immobile - Rimedio ex art. 1538, comma 1, c.c. - Divergenza quantitativa maggiore di un ventesimo - Necessità - Esclusione del diritto alla diminuzione o al supplemento di prezzo mediante clausola negoziale - Necessità - Fattispecie.

Qualora le parti concludano un contratto di compravendita "a corpo" indicando, nell'ambito di esso, la misura del bene compravenduto, si applica il rimedio di cui all'art. 1538, comma 1, c.c., in presenza di una divergenza quantitativa della misura del bene maggiore di un ventesimo di quella indicata nel contratto. Resta salva la facoltà delle parti di escludere l'efficacia della norma dianzi richiamata, mediante specifica clausola negoziale, pur in presenza dei requisiti previsti per la sua applicabilità.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto errata la valutazione operata dai giudici di merito, secondo cui la stipulazione del contratto definitivo, conseguente al compromesso di vendita di un bene immobile, avrebbe implicato di per sé rinuncia ad avvalersi del rimedio specifico di cui all'art. 1538, comma 1, c.c., dato che le parti avevano concluso il contratto definitivo di compravendita "a corpo" nonostante la riscontrata difformità della cosa venduta in misura superiore al ventesimo rispetto a quanto pattuito).