Cassazione, sentenza 21 aprile 2010, n. 9505, sez. II civile

Contratti in genere – Rappresentanza – Contratto concluso dal falso rappresentante (rappresentanza senza poteri) - Contratto preliminare di compravendita immobiliare - Forma della procura a vendere - Atto scritto - Necessità - Fondamento - Mancanza della procura scritta - Conseguenze - Invocabilità, da parte del promissario acquirente, del principio dell'apparenza del diritto - Esclusione - Successiva ratifica - Forma - Atto scritto - Necessità - Fondamento - Fattispecie.

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, il principio dell'apparenza del diritto non può essere invocato dal promissario acquirente che abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del contraente che abbia speso il nome del promittente alienante, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta, giacché per il contratto preliminare è richiesta la stessa forma, scritta "ad substantiam" (artt. 1350 e 1351 cod. civ.), stabilita per il negozio definitivo; analogamente è da reputarsi per la ratifica dell'anzidetto contratto, concluso, per l'appunto, da un soggetto privo di idoneo potere rappresentativo, richiedente la forma scritta "ad substantiam", poiché l'art. 1399 cod. civ. impone, per la ratifica, la medesima forma prescritta per il contratto cui essa si riferisce. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso che potesse integrare ratifica di un contratto preliminare di compravendita di un fondo, stipulato da un "falsus procurator", l'incameramento, da parte della società proprietaria del fondo stesso, di un cospicuo acconto, versato dal promissario acquirente, sul pattuito prezzo dell'immobile).

Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1350, 1351, 1392, 1398 e 1399.

Massime precedenti Vedi: n. 1365 del 1989, n. 2174 del 1997, n. 1137 del 2003.