Cassazione, sentenza 16 dicembre 2010, n. 25448, sez. III civile

Locazione immobili urbani – Diritto di prelazione del conduttore – Vendita di un complesso unitario.



In tema di locazione di immobili urbani e di diritto di prelazione del conduttore di immobili non adibiti a abitazione perché si abbia vendita in blocco, con esclusione, di conseguenza del diritto di prelazione, del conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un intero edificio (da cielo a terra) nel quale è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili, casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo stesso acquirente, ma come un complesso unitario e costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari. A tale riguardo l'indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che è il tenore del contratto di vendita (o del preliminare), nonché - in considerazione delle circostanze del caso concreto - di altri eventuali contratti che, seppure intervenuti tra soggetti parzialmente diversi possano dirsi collegati al primo e sulla base di questi apprezzare se le parti hanno, o meno, considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso unitario non frazionabile. Al detto fine, deve essere adeguatamente apprezzata, altresì la intenzione dell'acquirente (o dei promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne imponga l'accorpamento. E' salva comunque, la facoltà per il conduttore dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell'operazione.