Cassazione, sentenza 3 settembre 2025, n. 24478, sez. V

Agevolazioni “prima casa” - Prepossidenza immobile agevolato- Irrilevanza della “inidoneità” dell’immobile- Preclusione.

Questa Corte ha avuto modo di chiarire, che '...non si può ritenere d'ostacolo all'applicazione delle agevolazioni "prima casa" la circostanza che l'acquirente dell'immobile sia al contempo proprietario d'altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune) che, "per qualsiasi ragione" sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione" (Cass. civ. Sez. 5, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564).' Da ciò consegue che il previo riconoscimento del beneficio prima casa in occasione di un precedente acquisto di un immobile costituisce impedimento insuperabile al riconoscimento dell'ulteriore beneficio al momento di un acquisto di altro immobile (Cass. n. 24657 del 2018). Occorre richiamare i principi fissati da Cass. n.2565/2018, la quale ha chiarito ulteriormente che "...Secondo la lett. b della Nota 2 all. alla Tariffa 1 del D.P.R. citato, la prepossidenza dell'abitazione, acquistata senza agevolazioni, ubicata nel comune in cui si vuole acquistare con le agevolazioni la prima casa, rileva solo se il primo alloggio presenta il requisito dell'idoneità abitativa in senso soggettivo (o oggettivo); mentre, nell'ipotesi di cui alla lett. c), la titolarità anche della nuda proprietà di altra abitazione, acquistata con le agevolazioni, esclude la rilevanza della inidoneità della stessa, testimoniata dal riferimento della lett. c) alla nuda proprietà. In altri termini, la lettera b) impedisce il beneficio delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, se si è già proprietari di altro immobile (acquistato senza agevolazioni) nel territorio del medesimo comune; mentre la lett. c), secondo la normativa applicabile ratione temporis, impedisce di usufruire delle agevolazioni cd. prima casa a chi ha già acquistato, con le agevolazioni, diritti di proprietà o altri diritti reali su immobili siti nell'intero territorio nazionale...". Sulla base di tali principi, che vanno qui integralmente condivisi, la sentenza impugnata è corretta, avendo i giudici di merito correttamente escluso il beneficio fiscale in ragione del pregresso acquisto, nel medesimo comune, di altro cespite per il quale parte contribuente aveva già fruito dell'agevolazione prima casa, ritenendo, conseguentemente, superfluo l'accertamento della inidoneità soggettiva del primo alloggio a soddisfare le nuove esigenze familiari. (Cfr. Cass. civ. n. 20300/18 e n. 39877/21).